تراجع معدلات الاستثمار العالمية في قطاع العقارات

أصدرت جيه إل إل، شركة الاستشارات والاستثمارات العقارية الرائدة عالمياً، مؤخراً تقريراً بعنوان نظرة عامة على سوق العقارات العالمي أشارت فيه إلى تراجع معدلات الاستثمار العالمية في قطاع العقارات بنسبة 28% مقارنةً بالعام الماضي الذي شهد معدلاً قياسياً من نشاط أسواق رأس المال.

وأوضح التقرير أن إجمالي حجم المعاملات خلال العام 2020 بالكامل بلغ 762 مليار دولار، بينما بلغ حجم الاستثمار في منطقة أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا 282 مليار دولار أمريكي، ليسجل حجم الاستثمار في المنطقة انخفاضاً بنسبة 17% مقارنةً بالعام الماضي.

وساعد الأداء القوي الذي حققته الأسواق خلال الربع الأخير من عام 2020 على دعم حجم الاستثمارات العالمية، إذ وصل إجمالي الاستثمارات في الربع الأخير من عام 2020 إلى 267 مليار دولار بزيادة قدرها 65% عن الربع الثالث من نفس العام. كما ساهم نشاط الاستثمار العالمي خلال الربع الأخير من عام 2020 في التخفيف من حدة التراجع ربع السنوي في حجم الاستثمارات خلال عام 2020، حيث بلغت نسبة التراجع في أداء الربع الأخير من عام 2020 مقارنةً بالعام الماضي 21% بعدما كانت نسبة التراجع 41% و50% في الربعين الثالث والثاني من عام 2020.

وساهمت الأسواق الراسخة التي تمتلك قطاعات عقارية متنوعة وشفافة وضخمة في تحفيز الانتعاش في الربع الأخير، حيث سجلت أسواق فرنسا وألمانيا والولايات المتحدة مجتمعة 150 مليار دولار خلال الربع الأخير من عام 2020، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 81% عن الربع الثالث من نفس العام. وشهدت الأسواق الرئيسية في أوروبا وآسيا والمحيط الهادئ ارتفاعاً في معدلات الفائدة في الربع الأخير من العام الماضي مع انتعاش طلب المستثمرين على الأصول التي تحتل مواقع مركزية وذات قيمة أعلى، وخاصة المساحات المكتبية الأساسية.

وقال شون كوجلان المدير العالمي لقسم أبحاث واستراتيجيات أسواق رأس المال لدى جيه إل إل: “اكتسب المستثمرون خلال العام 2020 وظهور الجائحة خبرة التعامل بشكل أفضل مع حالة عدم اليقين والتي انعكست على الثقة في صورة ضخ رؤوس أموال بمستويات أعلى خلال الربع الأخير من العام”.

وبحسب التقرير، خلصت جيه إل إل إلى أن قطاعات معينة من السوق شهدت تحسناً ملحوظاً في النشاط على خلفية التوجهات التالية:

• توجيه رؤوس الأموال نحو الأنشطة المدرة للدخل وتحقيق الاستقرار التشغيلي: لا يزال قطاع الخدمات اللوجستية وقطاع المشاريع السكنية متعددة الوحدات من القطاعات التي حافظت على أدائها القوي على مستوى العالم في ضوء استقرار معدلات تحصيل الإيجارات واستمرار الزخم طويل المدى، مما أدى إلى مرونة أكبر في تحديد الأسعار وسهولة توقع الصفقات الرابحة. ومن ناحية أخرى، شهد قطاع المساحات المكتبية خلال الربع الأخير تحسناً معتدلاً في معنويات المستثمرين، مع توسع النشاط في الأسواق الرئيسية العالمية. واستغلت رؤوس الأموال الخاصة الفرصة للاستحواذ على الأصول المكتبية عالية الجودة حيث نجحت رؤوس الأموال الخاصة في تحقيق أعلى معدلات استحواذ في تاريخها بواقع 29% من عمليات الاستحواذ التي زادت قيمتها عن 100 مليون دولار أمريكي منذ تفشي الجائحة. ومن ناحية أخرى، شهد السوق أيضاً عودة المستثمرين المؤسسين ولكن مع استمرار التزامهم بجانب الحذر.

• زيادة السيولة في الأصول الأساسية: فازت الأصول الأساسية المرغوبة والمؤجرة لفترات طويلة بنصيب الأسد من معاملات البيع والشراء خلال عام 2020، إذ لم تشهد أسعار الأصول المتميزة عالية الجودة سوى تغيرات طفيفة منذ تفشي الحائجة. وواصلت أسعار الأصول اللوجستية الأساسية الارتفاع، في حين سجلت أسعار الأصول الأساسية عالية الجودة من المساحات المكتبية والمشاريع السكنية متعددة الوحدات تراجعاً محدوداً منذ بداية تفشي الجائحة. واستمر أصحاب رأس المال الراغبين في كسب الفرص في النشاط خلال العام مع ميلهم نحو الفرص التي تنطوي على قدر أكبر من المخاطر. وفي الوقت الذي تستمر فيه محاولات استكشاف الأسعار، نتوقع أن يؤدي هذا إلى زيادة حجم المكاسب في هذا القطاع من السوق وتوفير السيولة اللازمة لقطاعي الفنادق ومنافذ التجزئة.
• استفادة سوق القروض من أسعار الفائدة المواتية: تميل رغبة المقرضين في تحمل مخاطر الإقراض نحو القطاعات والأسواق التي تستفيد من التحولات الاقتصادية الدورية وطويلة المدى. ومن الملاحظ أن موارد المقرضين مستمرة في التزايد وأن معدلات القروض إلى القيمة تميل إلى الزيادة في قطاعي الخدمات اللوجستية والمشاريع السكنية متعددة الوحدات. ويعتمد إقبال المقرضين على مخاطر الديون على الدولة والمنطقة. ففي الولايات المتحدة، نجد أن معدلات الفائدة تتراجع في الأسواق التي تتميز بتكلفة معيشية أكثر يسراً وتشهد إقبالاً في حركة انتقال الشركات وتوسعاً في القطاعات. وعلى النقيض من ذلك، تفضل أسواق الإقراض في أوروبا الأسواق الرئيسية الكبرى مثل لندن وباريس وبرلين.

ولا تزال هناك فجوات في الأسواق بين حجم العرض وحجم الطلب مع تباين في الأسعار ومعدلات الفائدة. وتشهد القطاعات التي تواجه قدراً أكبر من عدم اليقين بشأن الإيرادات، لا سيما قطاعات التجزئة والضيافة والفنادق، تغيرات أكبر في الأسعار. ويُظهر التباين الاستعداد لتقبل المخاطر بشكل واضح في ظل تباين الأسعار خاصةً في القطاعات ذات القيمة المضافة والقطاعات الانتهازية في السوق.

وأضاف شون: “على رغم التباين الذي تشهده العديد من قطاعات السوق، لا تزال هناك موجة متزايدة من التفاؤل في أعقاب تعافي مستويات السيولة، وسيساعد انخفاض تكلفة الاقتراض على الحد من طول فترات استرداد الاستثمار في القطاعات التي من المنتظر لها أن تُحقق معدلات نمو وطلب مرتفعة. وفي عام 2021، نتوقع أن تترجم هذه التوجهات إلى توسيع نطاق تعافي أسواق رأس المال”.

ووفقاً لتفاعلاتها مع المستثمرين، ترى جيه إل إل أن هناك زيادة في مستويات التفاؤل بين المستثمرين على خلفية زيادة السيولة، الأمر الذي يمكن قياسه أيضاً من خلال الزيادة في نشاط طرح العطاءات على مستوى العالم. ومع ذلك، قد تتأثر بوادر التحسن في أسواق رأس المال باستمرار إجراءات الحظر والإغلاق وركود الأوضاع الاقتصادية.